39亿债权再挂牌！南京最“惨”豪宅的五年困局，1年仅卖1套房？

这一次，又是鼓楼豪宅”凤樾府！ 操盘方离场、降价维权、股东博弈、封盘停售......过去5年多来，项目风波不断。继去年8月之后，凤樾府开发公司的债权资产近期再度挂牌转让，一笔总额超39亿元的债权正在寻找接盘方。 01 39.03亿债权再度挂牌！鼓楼豪宅将易主？ 近日，光大兴陇信托在阿里资产平台上架一笔债权转让资产，即南京市鼓楼区某地产公司债权资产，债权总额39.0328亿元，招募周期为2026年08月26日 - 2027年02月22日。 这笔债权的债务人为宁波创金达信投资有限公司（下称宁波创金达信），核心抵质押物是江苏建宁府置业73.33%股权，底层资产对应项目正是凤樾府。 公告基本情况如下↓ 1、债务企业为南京房地产开发项目公司，开发住宅项目位于南京市鼓楼区，可远眺长江，区位优质，定位改善型，户型区间140㎡-230㎡； 2、项目公司运营情况良好，账户资金充裕，销售均价约3.7万元/㎡，月均流速5-10套， 可以满足自主开发经营，项目五证齐全，目前在建在销状态，其中四栋楼封顶，三栋楼已预售 。 3、项目规划面积10.0万㎡， 主要为4栋高层，6栋洋房，剩余可售建面8.3万㎡，剩余货值近30亿 。 截至2025年3月末，债权本金36.31亿元，债权利息约2.72亿元。对比上一轮挂牌，本次债转的谈判空间或许更大。页面数据显示，标的已收获2427次围观，3组意向咨询。 02 南京 “最难” 豪宅，一年卖了1套房？ 凤樾府自面世以来就波折不断，网友称之为南京“最惨”楼盘。 项目前身是四平路棚户区改造地块，2018年纳入鼓楼棚改计划，2019年正式启动拆迁，由江苏建宁府置业有限公司 （下称建宁府置业） 负责开发建设。 一份网络流传的2017年《光大-弘瑞6号集合资金信托计划尽职调查报告》，或在一定程度上揭开这笔债务起源： 光大信托发行 弘瑞6号进行 募资，资金投向其设立的SPV公司——宁波创金达信。其中500万元用于增资，拿下建宁府置业20%股权；剩余资金以股东借款形式投放，合计用于棚改拆迁、土地整理及项目开发。交易设风控，南京明城地产所持建宁府置业73.33%股权质押给光大信托，同时约定 信托公司享有项目实际控制权 。 2022年，项目引入金科代建代销，案名从 “建宁府” 更名为凤樾府。项目规划建设4栋高层（32-33F）、6栋洋房（4-6F），共约510户，另外还规划建设1栋酒店式公寓+一栋办公（27F）和物业等配套用房，高层建面约143-192㎡，洋房建面约180-230㎡。 当时，凤樾府放风最高卖5.6万/平，随后6月首开，均价约5.3万/平， 坊间盛传零成交。虽然坐拥拉小方兴分校、南师附中、鼓楼医院、省人民医院等优质配套，但产品争议，叠加市场下行、操盘方暴雷等，项目去化持续承压。 2022年9月，资方光大信托只得接手凤樾府。3个月后，项目就因降价促销收到警示通知函，暂停销售。 △图源见水印 期间还卷入货款纠纷，拖欠服装定制款项等风波。>>>售楼处关闭近一年！南京奇葩楼盘又遭投诉！原因竟是… 在封盘一年后，凤樾府重新启动销售，后还引入 中铁建操盘 ，斥巨资打造 新售楼处+样板间 。 据南京网上房地产显示，截至今日发稿， 凤樾府3栋楼已成交125套 ！而据西祠房产此前统计，截至2025年8月12日，项目认购+成交合计124套房。 有网友调侃，相当于凤樾府这一年多就卖了1套房？ △截图来源南京网上房地产 截至2026.11.6 03 实探凤樾府：部分楼栋已交付，居住体验堪忧 那么，凤樾府近况如何？近日，西祠房产实探了该项目。 凤樾府位于鼓楼区建宁路与大桥南路交汇处，靠近5号线盐仓桥站，周边有曼度乐福里、南京古南都大桥饭店、金桥装饰城等商业，南京市第三十九中、南财小学等教育配套。 目前，高层首批3栋楼已交付，部分业主已入住。 有业主反馈小区交付状态不及预期：电梯使用不到一年出了几次故障，车库、小区大门、会所等公区配套遥遥无期，“实际入住的业主很少”。 △凤樾府，西祠房产实拍于11月8日 现场实拍可见，工地塔吊仍在作业，6栋洋房主体基本封顶，一栋办公楼宇加紧施工，施工声响嘈杂。 △凤樾府，西祠房产实拍于11月8日 据现场置业顾问介绍，当前主要在售高层143-192㎡户型，均价约3.2万/㎡，低楼层单价有2字头的；洋房后续会拿出来卖，180-230㎡，单价会高一些，比较抢手。但中介透露，项目有问题，今年换了中铁建操盘，但最近有不少销售人员陆续被调往其他项目。 凤樾府后续情况如何，西祠房产将持续关注。 特别